2020年宅建試験・問題26（宅建業法・免許）
問題26は、宅建業法の免許に関する出題
問1
宅地建物取引業法第11条2項
宅地建物取引業者（法人）が合併により消滅した場合は、その法人を代表する役員であった者は、法人が合併により消滅した日から30日以内に、免許権者に廃業等届出書を提出する義務を負う
しかし、合併した旨を知事に届け出れば、合併後に存続する法人に承継される
わけではありません。
よって、本問は誤りです。
問2
宅地建物取引業法77条1項（信託会社等に関する特例）
宅地建物取引業を営む信託会社については、国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者とみなしてこの法律の規定を適用する。
しかし、宅建業法の免許に関する規定は適用されません。
問3
宅建業法2条2号
宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう
個人が、転売目的で競売により取得した宅地を多数の区画に分割し、宅地建物取引業者に販売代理を依頼しても不特定多数の者に分譲する事業を行うには、免許が必要です。
したがって、本問は正解です。
問4
宅建業法4条1項3号
宅地建物取引業者が第3条第1項の免許を受けた後次の各号の一に該当して引き続き宅地建物取引業を営もうとする場合において同項の規定により国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けたときは、その者に係る従前の国土交通大臣又は都道府県知事の免許は、その効力を失う。
三 都道府県知事の免許を受けた者が二以上の都道府県の区域内に事務所を有することとなったとき。
したがって、宅地建物取引業者は、乙県以外に事務所を設置する場合には、
国土交通大臣に免許換えの申請をしなければなりません。
よって、本問は誤りです。
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2020年宅建試験・問題25（法令上の制限・不動産鑑定評価基準）
問題25は、不動産鑑定評価基準に関する出題
問1
不動産鑑定評価基準第4章Ⅳ
最有効使用の原則
不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成される。
なお、ある不動産についての現実の使用方法は、必ずしも最有効使用に基づいているものではなく、不合理な又は個人的な事情による使用方法のために、当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。
したがって、本問は正解です。
問2
不動産鑑定評価基準第5章第1節(5)
造成に関する工事が完了していない土地又は建築に係る工事（建物を新築するもののほか、増改築等を含む。）が完了していない建物について、当該工事の完了を前提として鑑定評価の対象とすること
この場合の鑑定評価を未竣工建物等鑑定評価という。
したがって、本問は正解です。
問3
不動産鑑定評価基準第5章第3節４
特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
特殊価格を求める場合を例示すれば、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合である。
したがって、本問は正解です。
問4
不動産鑑定評価基準第7章第1節1
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である
原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。
したがって、対象不動産が土地のみである場合にもこの手法を適用することが
できます。
よって、本問は誤りです。
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2020年宅建試験・問題24（法令上の制限・不動産取得税）
問題24は、不動産取得税に関する出題
問1
地方税法附則11条の2第1項（住宅の取得及び土地の取得に対する不動産取得税の税率の特例）
2021年3月31日までに取得した宅地と住宅にかかる税率は、軽減税率が適用され、
3％に引き下げられています。
したがって、住宅用以外の土地に係る不動産取得税の税率も3%ですので、
本問は誤りです。
問2
地方税法73条の15の２（不動産取得税の免税点）
不動産取得税の免税点では、課税標準となるべき額が、土地の取得にあつては10万円、家屋の取得のうち建築に係るものにあつては一戸（共同住宅等にあつては、居住の用に供するために独立的に区画された一の部分をいう。。）につき23万円、
その他のものにあっては１戸につき12万円に満たない場合においては、不動産取得税が課されません。
したがって、一定の面積に満たない土地の取得に対しては、狭小な不動産の取得者に対する税負担の排除の観点から、不動産取得税を課することができないという規定はありません。
よって、本問は誤りです。
問3
地方税法73条の2第3項
改築によって当該家屋の価格が増加した場合は、当該改築をもって家屋の取得とみなして不動産取得税が課されます。
したがって、本問は誤りです。
問4
地方税法73条の7第2号の3
共有物分割にかかる不動産取得税は、当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超えない部分の取得であれば、不動産取得税は課されません。
「共有物の分割による不動産の取得」は、形式的な所有権移転等に当たります。
したがって、本問は正解です。
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2020年宅建試験・問題23（法令上の制限・印紙税）
問1
平成元年3月10日付間消3-2「消費税法の改正等に伴う印紙税の取扱いについて」
（法令解釈通達）
別表第1の課税物件表の課税物件欄に掲げる文書のうち、次の文書に消費税及び地方消費税の金額（以下「消費税額等」という。）が区分記載されている場合又は税込価格及び税抜価格が記載されていることにより、その取引に当たって課されるべき消費税額等が明らかである場合には、消費税額等は記載金額（略）に含めないものとする。（平16課消3－5改正）
(1) 第1号文書（不動産の譲渡等に関する契約書）
(2) 第2号文書（請負に関する契約書）
(3) 第17号文書（金銭又は有価証券の受取書）
「建物の電気工事」に係る請負代金では、消費税額の金額が記載されているので、
消費税額を含めません。
したがって、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は1000万円となり、
本問は誤りです。
問2
土地交換契約書について
印紙税法基本通達別表第一第1号の1文書の5
交換契約書について、交換対象物の双方の価額が記載されている場合には、
いずれか高い方の金額を記載金額とします。
したがって、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は5,000万円
となります。本問は誤りです。
問3
印紙税法4条5項・6項
国、地方公共団体、特殊法人など「国等」と国等以外の者とが共同して作成した文書の場合、国等又は公証人が保存するものは国等以外の者が作成したものとみなし、国等以外の者（公証人を除く）が保存するものは国等が作成したものとみなす。
したがって、国や地方公共団体等と私人間で契約が締結された場合、
国等以外の者（公証人を除く。）が保存するものは、印紙税は課されません。
問4
印紙税法基本通達第23条第2号、別表第一第1号の2文書の2
第1号の2文書の記載金額は、土地の賃借権の設定又は譲渡の対価たる金額、すなわち、権利金その他名称のいかんを問わず、契約に際して相手方当事者に交付し、後日返還されることが予定されていない金額です。
したがって、保証金、敷金等や契約成立後における使用収益上の対価ともいうべき賃貸料は記載金額には該当しません。
土地の賃貸借契約書は「後日返還されることが予定されない金額」
のみが記載金額として扱われます。
本問では「権利金100万円」のみが記載金額と扱われ、印紙税が課税されます。
したがって、本問は誤りです。
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2020年宅建試験・問題22（法令上の制限・国土利用計画法）
問題22は、国土利用計画法23条の事後届出に関する出題
問1
国土利用計画法23条1項
（土地に関する権利の移転又は設定後における利用目的等の届出）
土地売買等の契約を締結した場合には、当事者のうち当該土地売買等の契約により土地に関する権利の移転又は設定を受けることとなる者は、その契約を締結した日から起算して二週間以内に、次に掲げる事項を、国土交通省令で定めるところにより、当該土地が所在する市町村の長を経由して、都道府県知事に届け出なければならない。
国土利用計画法23条2項1号
次のイからハまでに規定する区域に応じそれぞれその面積が次のイからハまでに規定する面積未満の土地について土地売買等の契約を締結した場合
市街化区域内では、2,000㎡以上の土地であれば事後届出が必要であり、
市街化調整区域内では、5,000㎡以上であれば事後届出が必要となります。
したがって、市街化区域内1,500㎡土地の売買契約、市街化調整区域内6,000㎡土地の
売買に係る予約契約ですので、正解となります。
問2
国土利用計画法23条1項
（土地に関する権利の移転又は設定後における利用目的等の届出）
国土利用計画法第23条の事後届出は、契約を締結した日から起算して二週間以内に、国土交通省令で定めるところにより、当該土地が所在する市町村の長を経由して、都道府県知事に届け出なければなりません。
したがって、所有権移転登記を完了した日から起算して２週間以内に事後届出を行う
という部分が誤りです。
問3
都市計画区域外の15,000㎡の土地を贈与する場合は、事後届出を行う必要はありません。
届出が必要な「土地売買等の契約」は、売買、交換、営業譲渡、譲渡担保設定、現物出資、代物弁済、共有持分の譲渡、地位の譲渡、地上権・賃借権の設定・譲渡、予約完結権・買戻権等の譲渡、 信託受益権の譲渡、第三者のためにする契約
（国土利用計画法に基づく土地取引の規制に関する措置等の運用指針）
問4
取引の形態：交換
取引面積：・都市計画区域外は、10,000㎡以上・市街化調整区域内は、5,000㎡以上
したがって、都市計画区域外の10,000㎡の土地と市街化調整区域内の10,000㎡の土地を
交換した場合は、どちらも事後届出を行う必要があります。
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2020年宅建試験の問題21（法令上の制限・農地法）
問題21は、農地法3条、4条関連からの出題
問1
農地法3条1項（農地又は採草放牧地の権利移動の制限）
農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。
したがって、農地の売買については、農業委員会の許可を受けなければなりません。
よって、本問は正解です。
問2
農地法4条8号（農地の転用の制限）
市街化区域（都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第七条第一項の市街化区域と定められた区域（同法第二十三条第一項の規定による協議を要する場合にあつては、当該協議が調つたものに限る。）をいう。）内にある農地を、政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農地以外のものにする場合
したがって、市街化区域内の自己の農地を駐車場に転用する場合には、
あらかじめ農業委員会に届け出なければなりません。
よって、本問は誤りです。
問3
農地法3条の3（農地又は採草放牧地についての権利取得の届出）
農地又は採草放牧地について第3条第1項本文に掲げる権利を取得した者は、同項の許可を受けてこれらの権利を取得した場合、同項各号（第十二号及び第十六号を除く。）のいずれかに該当する場合その他農林水産省令で定める場合を除き、遅滞なく、農林水産省令で定めるところにより、その農地又は採草放牧地の存する市町村の農業委員会にその旨を届け出なければならない。
したがって、相続の場合は、農業委員会への届出が必要です。
よって、本問は誤りです。
問4
農地に抵当権を設定する場合には、法第3条第1項の許可を受ける必要はありません。
農地法3条の許可が必要なものは、所有権を移転（売買・贈与）、地上権、永小作権、質権、使用貸借権、賃借権、特定遺贈などです。
よって、本問は誤りです。
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宅建士・行政書士試験に参考になる「 司法試験書籍ドットコム」
令和2年4月施行・民法改正について
体系的にしっかりと理解したい人も多いのではないでしょうか。
新型コロナウイルス感染拡大の中、2020年4月には改正民法が施行されました。
現在の社会経済に対応させ、国民にわかりやすいものとすることが主な目的
となっています。
今回の改正では、いわゆる債権法を中心とする200箇所にも及び、約120年ぶりの大改正となりました。
主な民法改正点
・錯誤の効果・無効→取消し
・消滅時効に関する見直し
・法定利率に関する見直し
・保証に関する見直し
・債務引受に関する見直し
・定型約款に関する規定の新設
・瑕疵担保責任→契約不適合責任
など、大幅な改正となると宅建士や行政書士試験を受ける方にとって、
新たに民法に関する書籍を探している方が多いと考えられます。
改正後の基本書選びで迷うこともある？
私は民法改正点の理解を深めるため、どの書籍が自分に合っているかを
探してまして、ネット上の様々なレビューを見ていました。
しかし、ネット上のレビューや書評ブログなどを見ていても、
受験生のトレンドとの乖離や改正前の法律本なども含まれることもあり、
「基本書はこれだ！」といったものを見つけるのに苦労していました。
そこでたまたま見つけたのが「司法試験書籍.com」というサイトです。
「司法試験書籍.com」とは？
司法試験書籍.com（司法試験書籍ドットコム）は、司法試験・予備試験受験生のための法律書籍に特化した口コミサイトです。
司法試験や予備試験の受験生たちが各法律書籍について、経験をふまえながら良かった点、合わなかった点、改善点など、事細かく解説しており、
非常に信頼性の高い口コミサイトであると感じました。
さらに「カテゴリから探す」「口コミから探す」「人気ランキングから探す」
といったタブも用意され、ユーザービリティが高いサイトとなってます。
法律本選びに迷ったときに便利なサイト
法律書籍に特化しているため、すぐに気になる本やレビューが見つかるので、
書籍探しの時間が短縮できるのではないでしょうか。
迷ったときに受験生ならではの解説があると「使ってみたい！」
と新たな発見があるかもしれません。
宅建士試験対策の法律書籍選び
2020年の宅建士試験では、さっそく民法改正点が出題されております。
毎年、判決文問題も出題されているので、判例に関する知識も必要です。
・全体をざっくり理解したい
・改正点をさらっとチェック
・体系的、網羅的にしっかり理解したい
など、目的別に基本書を選んでみるのもありだと考えています。
行政書士試験対策として
行政書士試験では、実際に行政法で通称「サクハシ」と呼ばれている
「行政法」櫻井 敬子 (著) 橋本 博之 (著)を使っていました。
読みやすく、よくまとまっているので、司法試験以外にも非常に役に立つ
良書と実感してます。
リンク
「司法試験書籍.com」を参考にしてました。
その他、民事訴訟法や刑法、刑事訴訟法なども「基礎法学」の試験対策で使用する書籍選びに役立ちました。
令和2年行政書士試験では、簡易裁判所に関する問題が出題されていました。
口コミの対象は、順次追加中
今後は新作の基本書や演習書、判例集まで順次追加される予定とのことですので、
楽しみにしています。
購入数ランキングやレビュー数ランキングの公開など、
新たな企画もあるそうなので、チェックしてみてはいかがでしょか。
