2020年宅建試験・問題27（宅建業法・広告の規制）
問題27は、宅建業法・広告規制に関する出題
問1
宅建業法34条1項（取引態様の明示）
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは、自己が契約の当事者となつて当該売買若しくは交換を成立させるか、代理人として当該売買、交換若しくは貸借を成立させるか、又は媒介して当該売買、交換若しくは貸借を成立させるかの別（次項において「取引態様の別」という。）を明示しなければならない。
宅建業法34条2項
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する注文を受けたときは、遅滞なく、その注文をした者に対し、取引態様の別を明らかにしなければならない。
取引態様の別を広告時や注文時にも明示しなければならない。
したがって、「広告を行った時点と取引態様に変更がない場合を除き」
としている本問は誤りです。
問2
宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、当該広告に係る宅地又は建物の所在、規模、形質若しくは現在若しくは将来の利用の制限、環境若しくは交通その他の利便又は代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法若しくは代金若しくは交換差金に関する金銭の貸借のあつせんについて、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。
したがって、誤認させる方法には限定がなく、宅地又は建物に係る現在又は将来の利用の制限の一部を表示しないことにより誤認させることも禁止されています。
よって、本問は正解です。
問3
宅建業法34条1項（取引態様の明示）
したがって、複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告をする場合でも、広告の都度取引態様の別を明示しなければならない。
問4
宅建業法33条（広告の開始時期の制限）
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項又は第二項の許可、建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第六条第一項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。
したがって、許可等の処分で政令で定めるものがあった後でなれけば、
広告をしてはならないのであって「申請をした後でなければ」としている
本問は誤りです。
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2020年宅建試験・問題26（宅建業法・免許）
問題26は、宅建業法の免許に関する出題
問1
宅地建物取引業法第11条2項
宅地建物取引業者（法人）が合併により消滅した場合は、その法人を代表する役員であった者は、法人が合併により消滅した日から30日以内に、免許権者に廃業等届出書を提出する義務を負う
しかし、合併した旨を知事に届け出れば、合併後に存続する法人に承継される
わけではありません。
よって、本問は誤りです。
問2
宅地建物取引業法77条1項（信託会社等に関する特例）
宅地建物取引業を営む信託会社については、国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者とみなしてこの法律の規定を適用する。
しかし、宅建業法の免許に関する規定は適用されません。
問3
宅建業法2条2号
宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう
個人が、転売目的で競売により取得した宅地を多数の区画に分割し、宅地建物取引業者に販売代理を依頼しても不特定多数の者に分譲する事業を行うには、免許が必要です。
したがって、本問は正解です。
問4
宅建業法4条1項3号
宅地建物取引業者が第3条第1項の免許を受けた後次の各号の一に該当して引き続き宅地建物取引業を営もうとする場合において同項の規定により国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けたときは、その者に係る従前の国土交通大臣又は都道府県知事の免許は、その効力を失う。
三 都道府県知事の免許を受けた者が二以上の都道府県の区域内に事務所を有することとなったとき。
したがって、宅地建物取引業者は、乙県以外に事務所を設置する場合には、
国土交通大臣に免許換えの申請をしなければなりません。
よって、本問は誤りです。
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2020年宅建試験・問題25（法令上の制限・不動産鑑定評価基準）
問題25は、不動産鑑定評価基準に関する出題
問1
不動産鑑定評価基準第4章Ⅳ
最有効使用の原則
不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成される。
なお、ある不動産についての現実の使用方法は、必ずしも最有効使用に基づいているものではなく、不合理な又は個人的な事情による使用方法のために、当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。
したがって、本問は正解です。
問2
不動産鑑定評価基準第5章第1節(5)
造成に関する工事が完了していない土地又は建築に係る工事（建物を新築するもののほか、増改築等を含む。）が完了していない建物について、当該工事の完了を前提として鑑定評価の対象とすること
この場合の鑑定評価を未竣工建物等鑑定評価という。
したがって、本問は正解です。
問3
不動産鑑定評価基準第5章第3節４
特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
特殊価格を求める場合を例示すれば、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合である。
したがって、本問は正解です。
問4
不動産鑑定評価基準第7章第1節1
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である
原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。
したがって、対象不動産が土地のみである場合にもこの手法を適用することが
できます。
よって、本問は誤りです。
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2020年宅建試験・問題24（法令上の制限・不動産取得税）
問題24は、不動産取得税に関する出題
問1
地方税法附則11条の2第1項（住宅の取得及び土地の取得に対する不動産取得税の税率の特例）
2021年3月31日までに取得した宅地と住宅にかかる税率は、軽減税率が適用され、
3％に引き下げられています。
したがって、住宅用以外の土地に係る不動産取得税の税率も3%ですので、
本問は誤りです。
問2
地方税法73条の15の２（不動産取得税の免税点）
不動産取得税の免税点では、課税標準となるべき額が、土地の取得にあつては10万円、家屋の取得のうち建築に係るものにあつては一戸（共同住宅等にあつては、居住の用に供するために独立的に区画された一の部分をいう。。）につき23万円、
その他のものにあっては１戸につき12万円に満たない場合においては、不動産取得税が課されません。
したがって、一定の面積に満たない土地の取得に対しては、狭小な不動産の取得者に対する税負担の排除の観点から、不動産取得税を課することができないという規定はありません。
よって、本問は誤りです。
問3
地方税法73条の2第3項
改築によって当該家屋の価格が増加した場合は、当該改築をもって家屋の取得とみなして不動産取得税が課されます。
したがって、本問は誤りです。
問4
地方税法73条の7第2号の3
共有物分割にかかる不動産取得税は、当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超えない部分の取得であれば、不動産取得税は課されません。
「共有物の分割による不動産の取得」は、形式的な所有権移転等に当たります。
したがって、本問は正解です。
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2020年宅建試験・問題23（法令上の制限・印紙税）
問1
平成元年3月10日付間消3-2「消費税法の改正等に伴う印紙税の取扱いについて」
（法令解釈通達）
別表第1の課税物件表の課税物件欄に掲げる文書のうち、次の文書に消費税及び地方消費税の金額（以下「消費税額等」という。）が区分記載されている場合又は税込価格及び税抜価格が記載されていることにより、その取引に当たって課されるべき消費税額等が明らかである場合には、消費税額等は記載金額（略）に含めないものとする。（平16課消3－5改正）
(1) 第1号文書（不動産の譲渡等に関する契約書）
(2) 第2号文書（請負に関する契約書）
(3) 第17号文書（金銭又は有価証券の受取書）
「建物の電気工事」に係る請負代金では、消費税額の金額が記載されているので、
消費税額を含めません。
したがって、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は1000万円となり、
本問は誤りです。
問2
土地交換契約書について
印紙税法基本通達別表第一第1号の1文書の5
交換契約書について、交換対象物の双方の価額が記載されている場合には、
いずれか高い方の金額を記載金額とします。
したがって、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は5,000万円
となります。本問は誤りです。
問3
印紙税法4条5項・6項
国、地方公共団体、特殊法人など「国等」と国等以外の者とが共同して作成した文書の場合、国等又は公証人が保存するものは国等以外の者が作成したものとみなし、国等以外の者（公証人を除く）が保存するものは国等が作成したものとみなす。
したがって、国や地方公共団体等と私人間で契約が締結された場合、
国等以外の者（公証人を除く。）が保存するものは、印紙税は課されません。
問4
印紙税法基本通達第23条第2号、別表第一第1号の2文書の2
第1号の2文書の記載金額は、土地の賃借権の設定又は譲渡の対価たる金額、すなわち、権利金その他名称のいかんを問わず、契約に際して相手方当事者に交付し、後日返還されることが予定されていない金額です。
したがって、保証金、敷金等や契約成立後における使用収益上の対価ともいうべき賃貸料は記載金額には該当しません。
土地の賃貸借契約書は「後日返還されることが予定されない金額」
のみが記載金額として扱われます。
本問では「権利金100万円」のみが記載金額と扱われ、印紙税が課税されます。
したがって、本問は誤りです。
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2020年宅建試験・問題22（法令上の制限・国土利用計画法）
問題22は、国土利用計画法23条の事後届出に関する出題
問1
国土利用計画法23条1項
（土地に関する権利の移転又は設定後における利用目的等の届出）
土地売買等の契約を締結した場合には、当事者のうち当該土地売買等の契約により土地に関する権利の移転又は設定を受けることとなる者は、その契約を締結した日から起算して二週間以内に、次に掲げる事項を、国土交通省令で定めるところにより、当該土地が所在する市町村の長を経由して、都道府県知事に届け出なければならない。
国土利用計画法23条2項1号
次のイからハまでに規定する区域に応じそれぞれその面積が次のイからハまでに規定する面積未満の土地について土地売買等の契約を締結した場合
市街化区域内では、2,000㎡以上の土地であれば事後届出が必要であり、
市街化調整区域内では、5,000㎡以上であれば事後届出が必要となります。
したがって、市街化区域内1,500㎡土地の売買契約、市街化調整区域内6,000㎡土地の
売買に係る予約契約ですので、正解となります。
問2
国土利用計画法23条1項
（土地に関する権利の移転又は設定後における利用目的等の届出）
国土利用計画法第23条の事後届出は、契約を締結した日から起算して二週間以内に、国土交通省令で定めるところにより、当該土地が所在する市町村の長を経由して、都道府県知事に届け出なければなりません。
したがって、所有権移転登記を完了した日から起算して２週間以内に事後届出を行う
という部分が誤りです。
問3
都市計画区域外の15,000㎡の土地を贈与する場合は、事後届出を行う必要はありません。
届出が必要な「土地売買等の契約」は、売買、交換、営業譲渡、譲渡担保設定、現物出資、代物弁済、共有持分の譲渡、地位の譲渡、地上権・賃借権の設定・譲渡、予約完結権・買戻権等の譲渡、 信託受益権の譲渡、第三者のためにする契約
（国土利用計画法に基づく土地取引の規制に関する措置等の運用指針）
問4
取引の形態：交換
取引面積：・都市計画区域外は、10,000㎡以上・市街化調整区域内は、5,000㎡以上
したがって、都市計画区域外の10,000㎡の土地と市街化調整区域内の10,000㎡の土地を
交換した場合は、どちらも事後届出を行う必要があります。
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2020年宅建試験の問題21（法令上の制限・農地法）
問題21は、農地法3条、4条関連からの出題
問1
農地法3条1項（農地又は採草放牧地の権利移動の制限）
農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。
したがって、農地の売買については、農業委員会の許可を受けなければなりません。
よって、本問は正解です。
問2
農地法4条8号（農地の転用の制限）
市街化区域（都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第七条第一項の市街化区域と定められた区域（同法第二十三条第一項の規定による協議を要する場合にあつては、当該協議が調つたものに限る。）をいう。）内にある農地を、政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農地以外のものにする場合
したがって、市街化区域内の自己の農地を駐車場に転用する場合には、
あらかじめ農業委員会に届け出なければなりません。
よって、本問は誤りです。
問3
農地法3条の3（農地又は採草放牧地についての権利取得の届出）
農地又は採草放牧地について第3条第1項本文に掲げる権利を取得した者は、同項の許可を受けてこれらの権利を取得した場合、同項各号（第十二号及び第十六号を除く。）のいずれかに該当する場合その他農林水産省令で定める場合を除き、遅滞なく、農林水産省令で定めるところにより、その農地又は採草放牧地の存する市町村の農業委員会にその旨を届け出なければならない。
したがって、相続の場合は、農業委員会への届出が必要です。
よって、本問は誤りです。
問4
農地に抵当権を設定する場合には、法第3条第1項の許可を受ける必要はありません。
農地法3条の許可が必要なものは、所有権を移転（売買・贈与）、地上権、永小作権、質権、使用貸借権、賃借権、特定遺贈などです。
よって、本問は誤りです。
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